Décès d’un proche : Que devient le logement et le contrat de location ?
La perte d’un proche est une épreuve douloureuse, souvent complexifiée par des obligations administratives soudaines. Parmi elles, la gestion du logement occupé par le défunt est une priorité.
Que devient le bail ?
Qui doit payer les derniers loyers ?
Comment récupérer le logement pour le vendre ?
Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil encadrent strictement ces situations. Voici tout ce qu'il faut savoir pour agir dans les règles.
1. Le locataire vivait seul : La fin du bail
Si le défunt occupait seul son logement en tant que résidence principale, le sort du bail dépend de la nature de la location :
- Logement vide : Le bail est résilié de plein droit à la date exacte du décès (indiquée sur l'acte de décès). Contrairement à un départ classique, il n'y a pas de préavis à donner.
- Logement meublé : C’est une subtilité importante. Selon l’article 1742 du Code civil, le bail ne s’éteint pas automatiquement. Il se poursuit avec les héritiers. S'ils souhaitent libérer le logement, ils doivent envoyer une lettre de résiliation en respectant le préavis habituel (généralement 1 mois).
Urgence : Prévenir le propriétaire
Bien que le bail soit rompu ou transféré, il est crucial d'informer le bailleur rapidement en lui transmettant l'acte de décès. Cette démarche, souvent faite par le notaire, permet de fixer le point de départ des indemnités d'occupation.
2. Le locataire ne vivait pas seul : Qui peut rester ?
Dans certains cas, le décès n'entraîne pas la libération des lieux. Le bail peut être transféré automatiquement ou sur demande :
- Le conjoint ou partenaire de PACS : Il bénéficie d'un droit exclusif sur le bail et peut rester dans les lieux sans formalité.
- Les proches (enfants, concubin notoire, ascendants) : Ils peuvent demander le transfert du bail à leur nom s'ils peuvent prouver qu'ils vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.
3. Loyers, caution et restitution des clés
Même si le bail est juridiquement terminé, le temps nécessaire pour vider le logement (souvent 1 à 2 mois) donne lieu à des frais :
- L'indemnité d'occupation : Ce n'est plus un "loyer" mais une somme d'un montant équivalent, due par les héritiers tant que les clés n'ont pas été rendues.
- Les charges et abonnements : Pensez à résilier rapidement les contrats d'eau, d'électricité et d'internet.
- Le dépôt de garantie (Caution) : Il est restitué aux héritiers après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuelles dégradations ou dettes locatives.
Attention : Si vous refusez la succession devant notaire, vous n'êtes pas tenu de payer les dettes locatives du défunt.
4. Propriétaires : Comment récupérer votre bien pour le vendre ?
Si vous êtes propriétaire et que votre locataire décède, ou si vous héritez d'un bien déjà loué, vous ne pouvez pas expulser l'occupant restant sans respecter la loi.
Pour reprendre le logement afin de l'occuper ou de le vendre, vous devez délivrer un congé pour reprise ou pour vente en respectant les délais légaux (6 mois pour un vide, 3 mois pour un meublé) avant l'échéance du bail.
Un projet de vente suite à un décès ?
La gestion d'une succession immobilière demande de la réactivité et une parfaite connaissance du marché local. Que vous soyez héritier souhaitant vendre un bien reçu en succession ou propriétaire souhaitant remettre en vente un logement libéré :
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Sources : Loi du 6 juillet 1989, Article 1742 du Code Civil, Maison & Travaux.
Pierre-Etienne MERCIER - Dirigeant des POMPES FUNEBRES DE FRANCE Chartres - Lucé